こんにちは。
奈良県で開業している行政書士の武村です。
そろそろ夏も終わり少し涼しくなるのでしょうか。
今年は密を避けることばかり考えていたら夏が終わってしまいました。
来年はどこでも自由に遊びに出かけられるような状態になることを願います。
さて、１０月の宅建士試験が近づいてきましたので、今回はそれに関連して不動産業を営む場合に必要となる、宅地建物取引の免許についてお伝えしたいと思います。
～宅地建物取引を業として営もうとする者は、免許を受けることが必要です。 （中略）これは、一般的に宅地建物取引を業として行うことを、法律的に禁止し、国土交通大臣又は都道府県知事という公の機関が、特に支障がないと認めてその 禁止を解除した場合に、宅地建物取引業を適法に営むことができる制度です～
業として宅地建物取引を行う方は免許を受けましょうということですが、では「業として行う」ことの判断基準とはどのようなものなのでしょうか。
～「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行 とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする～
判断基準
① 取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
② 取引の目的
利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。
③ 取引対象物件の取得経緯
転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用する ために取得した物件の取引は事業性が低い。
④ 取引の態様
自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、 宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が 低い。
⑤ 取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。
、、、とのことですが、簡単に言えば一般的な商売（土地の売買、仲介、賃貸、交換等を不特定多数に継続的に行い利益を得る）の場合は全て業に当たるという認識でよいと思いますので、特殊な場合を除きあまり難しく考える必要はありません。事業として宅建業を営む場合は免許を受けましょう。
ただしこの免許には５年間の有効期限があり、この点には注意が必要です。
引き続き宅建業を営む場合は、有効期限満了の９０日から３０日前までに更新の免許申請手続きを行うことをお忘れないようご注意ください。
この手続きを怠った場合は、有効期間満了の翌日から宅建業を営むことができなくなります。
また、免許にも区分があります。
一つの都道府県にのみ事務所を設置し宅建業を営む場合は都道府県知事免許を受けますが、二以上の都道府県の区域にわたり事務所を設置し宅建業を営む場合は国土交通大臣免許が必要となります。
そして、事務所には専任の宅建士の設置が必要となります。
この専任の宅建士には「常勤性」と「専従性」が求められます。
仕事を掛持ちされている方などは認められないということになります。
最後に、免許の通知後には下記いずれかの手続きを行う必要があります。
①営業保証金の供託を行う
⇒主たる事務所 供託金１０００万円
⇒従たる事務所 供託金 ５００万円
②保証協会への加入し、弁済業務保証金分担金を納付する
⇒主たる事務所 ６０万円
⇒従たる事務所 ３０万円
①の金額がかなり高額のため、その後②の金額を見るとびっくりするほど安く感じます。不思議です。
他にも欠格要件や事務所要件など細かな規定はありますが、詳細は各都道府県のホームページから手引きを確認することができますので、検討されている方はご確認ください。
