農地転用2 ~農用地区域~

こんにちは。

奈良県で活動している行政書士の武村直治です。

今日は農用地区域についてお伝えしたいと思います。

農地を農地以外の土地として利用したい場合、一般的に農地転用の許可申請が必要であることは広く認知されています。これは農地法による農地の制限に当たりますが、実は農地の利用を制限する法律は農地法だけではありません。

農地の利用を制限する法律の一つに「農振法」というものがあります。

これは、総合的に農業の振興を図るべき地域の整備に関し、必要な施策を計画的に推進するための措置を定めるための法律です。

つまり自身の農地だけでなく、その周辺地域も含め総合的な視点からその地域の農地に対して制限を行うための法律ですね。地域全体で農業を振興したいので特段の理由がない限り農地のままにしておいてくれということです。

この農用地区域の農地については原則許可がおりません。しかしやむを得ず農業以外の目的へ転用する必要がある場合は、「農振法」によって定められた要件を満たす場合に限り、その土地を農用地区域から外すことができます。(以下、除外という)

手続き的には、要件を満たし除外を行うことができれば、その後に農地転用許可申請を行う流れとなります。

しかしこの農用地区域の除外を行うためには5つの要件が存在し、それらを全て満たす必要があるのですが、このハードルがなかなか高いのです。もちろん個人の財産の利用を制限することを主目的とした法律ではないのですが、結果として、農地の所有者が自身の土地を自由に利用したい場合には、その目的を達成することが困難となる原因の一つとなります。以下にその5要件を簡単に記載致します。

※表現の方法は各官庁等で違いがあるかもしれませんが、意図は同じです

1.代替性

→その土地を農用地以外の用途に供することが必要であり、かつ農用地区域外に代替すべき土地がないこと

2.農業上の効率的かつ総合的な利用

→区域内のおける農用地の集団化、農作業の効率化その他土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼす恐れがないこと

3.効率的かつ安定的な農業経営への影響

→農用地区域内における農業を営むものに対する、農用地の利用集積に支障を及ぼす恐れがないこと

4.排水路等の施設機能

→農業用排水や農道や農用地等の保全または利用上必要な施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと

5.土地改良事業

→土地改良事業等を行った区域内の農地に該当する場合は、完了後8年以上経過していること

いかがでしょうか。

よく分かりにくいですね。そもそも農用地区域内において、自身が計画している土地の利用方法が上記要件を満たすのかの判断も難しいのではないか思います。

農用地区域においての土地の利用について、何かお困りのことがありましたらご相談いただければ幸いです。

農地転用1

明けましておめでとうございます。本年も宜しくお願い申し上げます。

今年は景気の良い年になりますように、と言いたいところですが昨年末からコロナウイルス感染者が急増し、再び各地で緊急事態宣言が発令される事態になっています。

ある程度予想されていたことではありますが、今回は私の事務所の近隣でもクラスターが発生するなど昨年よりも深刻な事態となっています。

まだ時間がかかるとは思いますが、少しでも早く終息することを願います。

さて、本題に入ります。

今日からしばらくは農地転用についてお伝えしようと思います。

 自身の農地の売買や賃貸借、また農地以外の用途として利用する場合は、農業委員会への届出または許可が必要となります。つまり許可が取得できない場合は、たとえ自身の農地でも自由な用途として利用できないということになります。

例えば自身の田を他者に売る、または駐車場に変える場合などがこれに該当します。

ではどんな手続を行えばよいかですが、これについては土地の場所や状況、利用目的などにより変わります。今日はその手続の判断のため、主な農地の区分についてお伝え致します。

1.農用地区域内農地

  →農振法に基づき市町村が定める農業振興地域内において指定された区域内の農地。

   原則許可はおりません。

2.甲種農地

  →集団的に存在し(おおむね10ヘクタール以上)、高性能な農業機械による営農に適

している、など、市街化調整区域内にある特に良好な営農条件備えている農地。

   原則許可はおりません。

3.第1種農地

  →高い生産能力が認められる、集団的に存在する(おおむね10ヘクタール以上)、

など良好な営農条件を揃えている農地。

原則許可はおりません。

4.第2種農地

  →市街化の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地に近接する区域そ

   の他市街地化が見込まれる区域内にある農地で、農用地区域内にある農地以外の甲

   種、第1種農地及び第3種農地のいずれの要件にも該当しない農地。

   街路が普遍的に配置されている地域内、駅や市町村役場から近距離の地域に存在

   する、など。

代替地があると認められる場合には原則として許可はおりない。

5.第3種農地

  →市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地。

→駅、市町村役場等の公共施設から至近距離(300メートル以内)にある地域内。

→土地区画整理事業の施工区域 など。

 原則として許可がおりる。

このように、農地といっても実は細かく区分されています。

他にも手続に関連する要件はあるのですが、それは又次回にお伝え致します。

宅地建物取引業についての手続き

こんにちは。

奈良県で開業している行政書士の武村です。

そろそろ夏も終わり少し涼しくなるのでしょうか。

今年は密を避けることばかり考えていたら夏が終わってしまいました。

来年はどこでも自由に遊びに出かけられるような状態になることを願います。

さて、10月の宅建士試験が近づいてきましたので、今回はそれに関連して不動産業を営む場合に必要となる、宅地建物取引の免許についてお伝えしたいと思います。

宅地建物取引を業として営もうとする者は、免許を受けることが必要です。 (中略)これは、一般的に宅地建物取引を業として行うことを、法律的に禁止し、国土交通大臣又は都道府県知事という公の機関が、特に支障がないと認めてその 禁止を解除した場合に、宅地建物取引業を適法に営むことができる制度です~

業として宅地建物取引を行う方は免許を受けましょうということですが、では「業として行う」ことの判断基準とはどのようなものなのでしょうか。

「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行 とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする

 判断基準

① 取引の対象者

広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。

② 取引の目的

利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。

③ 取引対象物件の取得経緯

転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用する ために取得した物件の取引は事業性が低い。 

④ 取引の態様

自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、 宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が 低い。

⑤ 取引の反復継続性

反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。

、、、とのことですが、簡単に言えば一般的な商売(土地の売買、仲介、賃貸、交換等を不特定多数に継続的に行い利益を得る)の場合は全て業に当たるという認識でよいと思いますので、特殊な場合を除きあまり難しく考える必要はありません。事業として宅建業を営む場合は免許を受けましょう。

ただしこの免許には5年間の有効期限があり、この点には注意が必要です。

引き続き宅建業を営む場合は、有効期限満了の90日から30日前までに更新の免許申請手続きを行うことをお忘れないようご注意ください。

この手続きを怠った場合は、有効期間満了の翌日から宅建業を営むことができなくなります。

また、免許にも区分があります。

一つの都道府県にのみ事務所を設置し宅建業を営む場合は都道府県知事免許を受けますが、二以上の都道府県の区域にわたり事務所を設置し宅建業を営む場合は国土交通大臣免許が必要となります。

そして、事務所には専任の宅建士の設置が必要となります。

この専任の宅建士には「常勤性」と「専従性」が求められます。

仕事を掛持ちされている方などは認められないということになります。

最後に、免許の通知後には下記いずれかの手続きを行う必要があります。

①営業保証金の供託を行う  

⇒主たる事務所  供託金1000万円

⇒従たる事務所  供託金 500万円

②保証協会への加入し、弁済業務保証金分担金を納付する

⇒主たる事務所  60万円

⇒従たる事務所  30万円

①の金額がかなり高額のため、その後②の金額を見るとびっくりするほど安く感じます。不思議です。

他にも欠格要件や事務所要件など細かな規定はありますが、詳細は各都道府県のホームページから手引きを確認することができますので、検討されている方はご確認ください。

          家賃支援給付金

こんにちは。武村直治行政書士事務所の武村です。

皆様いかがお過ごしでしょうか。

緊急事態宣言も解除されコロナ給付金関連の情報については終わりにしようかと考えていたのですが、個人的に気になっていた情報がありましたので最後(?)にもう1つ、家賃支援給付金についての情報をお伝えしたいと思います。

多くの事業者の方の悩みの種であったテナント等の賃借料に関して給付金を支給する制度が第2次補正予算に盛り込まれました。

■給付対象者

①中堅企業、中小企業、小規模事業者、個人事業者などであって、5~12月において以下のいずれかに該当する者いずれか1か月の売上高が前年同月比で50%以上減少

②連続する3か月の売上高が前年同月比で30%以上減少

■給付額

申請時の直近の支払家賃(月額)に基づき算出される給付額の6倍(6か月分)を支給給付金の上限等

・個人事業者

⇒上限額は50万円

⇒支払家賃37.5万円までは2/3の給付、それを超える部分は1/3

  • 法人

⇒上限額は100万円

⇒支払家賃75万円までは2/3の給付、それを超える部分は1/3

■補足

  内容については今後の審議で変更されることがあります。申請の開始は早くても6月

  の下旬、給付は7月以降と思われます。

また情報が更新された際にはこちらでお伝えできればと思います。

風営法11 逮捕について


こんにちは。

奈良県を中心に活動している武村直治行政書士事務所の武村です。
たまにはブログ中に事務所名の宣伝もしようと思い記載してみました。

風営法に違反している場合、当然ながら逮捕のリスクを負います。
恐怖心を煽るようであまり書きたくなかったのですが、今日はこの逮捕につ
いて少しお伝えしたいと思います。

今年に入ってから元プロのスポーツ選手が風営法違反容疑で逮捕されました。
私もニュースで知っただけですので容疑の詳細を記すことは差し控えますが、
記事によると他人名義でのラウンジ営業のようです。

地域によっての違いはあれどラウンジの無許可営業についての認識は高まって
いると感じますが、やはりまだまだ無許可で営業を行っている方も周りに多い
ためか風営法に違反していることのリスクを正確に認識していない方が多い印象
です。

恐怖を煽るつもりは全くありませんが、無許可で風俗営業を営んだ場合は2年
以下の懲役もしくは200万円以下の罰金またはその併科です。
条文だけ読んでもピンとこない方も多いと思いますが該当し逮捕される方が
多数いることも事実ですし、その場合は当然ながら「今から逮捕に行きます」な
んて警察署も教えてくれません。。

ある営業所の方が風営法違反で逮捕された場合、その周辺で営業をされている方
が許可を取得しようと行動を起こされるケースが多いと聞きますが、許可申請は
図面やルールなど手続きが凡雑なため時間を要します。
また許可を取得するには申請書の受理から2か月ほどかかりますし、当然その間
は接待営業はできません。

ちなみにその地域の「1件目」としていきなり逮捕される可能性も十分にありえます。

許可取得を行政書士に依頼するとなれば費用はかかりますが、その後は負い目を
感じることなく営業することができます。

昨今の情勢を鑑みるに、もし風俗営業の許可が必要であると感じられた方は速や
かに取得のための行動を起こすことをお勧め致します。

←前の記事

風営法10 見通しを妨げる設備

こんにちは。
奈良県を中心に活動している行政書士の武村です。

 

今日は風営法の許可取得において判断に迷うことの多い
「見通しを妨げる設備」についてお伝え致します。

風営法上、客室内には1メートル以上のものを設置することはできません。
例えばイス、ソファ、カウンター、パーテーションなどです。
これは風営法で禁止されている「見通しを妨げる設備」に該当するためですが、
では高さが1メートルを超えると直ちに「見通しを妨げる設備」に該当し、その
場合は許可は取得できないのでしょうか?

例えば、お店のオーナーに拘りがあり設置したい1メートル以上の設備があった
として、それが一見して「見通しを妨げる設備」とは感じられない場合、どうい
う対処をすればよいのでしょうか。
それとも一律に撤去しなければいけないのでしょうか。

もちろん申請書の要件を満たすためやむを得ず撤去していただくこともあるので
すが、可能な限りオーナーの気持ちを汲むのも我々の仕事です。
弊所ではご依頼があった場合必ず現地を確認し、その辺りの「微妙な」判断にも
対応致します。

判断に迷われた場合は一度ご連絡をいただけると幸いです。

 

←前の記事

風営法9 必要書類の変更について

明けましておめでとうございます。
奈良県を中心に活動している行政書士の武村です。

皆さまお正月はいかがお過ごしでしょうか?

私はいつも正月は食べすぎ飲みすぎでかなり太るんですが、ここ数年は開き直って暴飲暴食してるんでこのブログがアップされる頃にはきっと今年も太っている予定です。
しかし最近は昔みたいに正月が明けても体重が戻りません。なのに危機感がなくなってきています。段々と昔買った服が入らなくなってきてますが今年も頑張っていこうと思います。

さて、大きなニュースではないのですが、昨年の12月14日より風営法許可申請の添付書類に2点変更がありました。

  • 今まで必要とされていた「登記されていないことの証明書」の添付が不要となった。
  • 誓約書の内容が一部変更となった。

これは、「成年後見人・被保佐人」が風俗営業を行うにあたっての欠格事由ではなくなり、そして風俗営業を適正に実施することができない者として、新たに「精神機能の障害により風俗営業の業務を適正に実施するに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者」という規定が追加されたためです。

このように法律や規則などはそれぞれの業界で日々変更されており、それに伴い要件も変更となるため申請書の様式や添付書類も変わります。

そのためご自身でインターネットの情報を基に許可申請される場合は、「その記載されている情報がいつ書かれたものか」をよく確認しておくことが重要です。

もし古い情報を基に申請書を作成した場合は、書類が揃っていない、その他新設された要件を満たしていない、などの理由で何度も足を運ぶことになりかなりの時間を要する可能性があります。お気をつけください。

こんな感じで今年も気づいたことや感じたこと、また小ネタなどを中心に少しでも有効な情報をお届けできればと思っておりますので皆様よろしくお願い致します。

令和2年も皆様にとって良い1年でありますように。

←前の記事

 

風営法8 許可取得後の注意点

こんにちは、行政書士の武村です。

奈良県を中心に風俗営業やその他の許認可取得をメインの業務としています。

さて、風営法についてのコラムももう8回目。

どんな方に見ていただいているのかサッパリ見当もついていません(;^ ^)

誰かの役に立っていればよいのですが、、、

 

許可に関しては手続きは大変ではあるのですが、正直なところ取得するための細かな要件はこちらで判断し申請書を作成します。

ですので、要件が満たされている場合は依頼者の方はあまり気にせず許可がおりるまで待っていていただけば良いのですが、許可がおりた後は気を付けていただきたいことが2点あります。

 

1つ目が「管理者講習」です。

風俗営業を行う際には管理者を選任します。

簡単に説明すると、店長や支配人など店舗を統括管理している方が該当します。

管理者は営業所ごとに必要です。

この管理者ですが、3年に1回の定期講習を受ける必要があります。

講習の内容については僕も実際受けたわけではないのでザックリとした説明になりますが、

  • 営業所における業務を適正に実施するために必要な法令に関すること
  • 管理者の業務を適正に実施するために必要な知識や技能に関すること

とのことです。

 

2つ目が「従業員名簿の設置」です。

これについては、実は風営法で定められているものではなく労働基準法で定められているものですので、別に風俗営業に限ったことではありません。

ただ、警察官がお店に入った際、この名簿がないと罰則を受けることもあり得ます。

記載方法等についてはここでは割愛しますが、ネットで検索すればたくさん情報がありますのでお店には必ず備え付けするようにしましょう。

風営法に関しては「取得すればそれで終わり」ではありませんので、事業者の方はご注意するようお願い致します。

弊所ではどんなご相談にも対応致します。お気軽にお電話いただければ幸いです。

←前の記事

風営法7 転貸借と使用承諾書について

こんにちは。

武村直治行政書士事務所の武村です。
今回は風営法の許可申請について必要となる使用承諾書についてお伝えいたします。

風営法の許可申請の添付書類として、建物の賃貸借契約書に加え謄本上の建物所有者の使用承諾書が必要となります。以前は建物の管理会社の使用承諾書でも良かった時期があったようですが、現在は建物の所有者からのみ認められます。

ただこの使用承諾書ですが、誰に対して承諾するのかということについて時折悩みます。
ケースの一つとして転貸借、つまり又貸しが挙げられます。

通常であれば、建物所有者から賃貸借名義人(=申請名義人)への使用承諾書で済むのですが、賃貸借名義人と実際にお店をされている方(申請名義人)が違う場合などは、複数の使用承諾書が必要となります。

管轄警察署により求められる枚数は違うのかもしれませんが、私の場合は

1.建物所有者 →申請名義人
2.賃貸借名義人→申請名義人

の2種類を用意します。

ただしこの場合、管理会社が契約書に転貸借を不可とする文言を記載していることも多く、すんなりいかない事も多々あるため注意が必要です。

私が経験したケースでも、賃借人、転借人、管理会社、建物所有者の4者で申請案件について協議してもらい、申請名義人は結局又貸し状態での申請を諦め、建物所有者との間で新たに賃貸借契約を結びなおしてから申請をしたこともありました。

このようなケースもあるため、よく依頼を受けた際にどのくらいの期間で申請できるのかを聞かれるのですが、正直なところ全て調査してからでないと分からないのが実情です。

弊所ではこういった案件について調査・相談も含め対応致します。
風営法の許可を取得したいとお考えの方はご相談ください。

←前の記事

風営法6 デジタルダーツとシミュレーションゴルフ

こんにちは。行政書士の武村です。

私は昔から冬より夏が好きです。
この季節になると毎年元気だったんですが、さすがにここ
数年は暑すぎて家にこもることが多くなりました。
歳のせいかもしれませんが、、、

皆さんはいかがお過ごしでしょうか?

さて、今日はデジタルダーツとシミュレーションゴルフの
取り扱いについてお伝え致します。
今までこの2つに関しては、「射幸心をあおるおそれのある
遊技設備に該当する」という理由から風営法対象ゲーム機と
なっており、お店に設置するには許可が必要でした。

しかしデジタルダーツについてはプロ選手による競技が長期
にわたり行われています。
またシミュレーションゴルフについてもゴルフ練習の為に利
用されているなど、運動競技やその練習の為に利用されている
という実態があるため、平成30年9月以降、この2つは風営法の
規制の対象から外されました。

ただし、下記の条件を満たすことが設置の条件となります。

①営業者が目視または防犯カメラの設置により、当該営業所
に設置されている全ての遊技状況を確認することができる
こと

②当該営業所に、その他の風営法対象ゲーム機がいわゆる
10%ルールを超えて設置されていないこと

、、、まあ現実的にはスポーツとして以前から楽しまれていたと
いう実態があるため、個人的には良い規制緩和じゃないかなと
思っています。

許可の規制を受けないということは、設置のための用途地域の
制限などもなくなるということです。
今年以降、いろんな場所でダーツやシミュレーションゴルフを
楽しむことが出来るようになるかもしれませんね。

ただし、いくら規制から外れたといっても他の風営法の規制に
は注意する必要があります。

例えばダーツバーなどを深夜まで営業する場合には深夜営業の
届出が必要です。
そして、上記届出をする場合には用途地域の制限も受けること
になります。

ダーツやシミュレーションゴルフを設置するという話と、そ
の他の営業所の要件(営業時間や接待行為など)とは別の話
ですのでご注意ください。

←前の記事