農地転用6 隣地同意書

こんにちは。

奈良県で活動している行政書士の武村です。

今日は農地転用に係る隣地同意についてお伝えしたいと思います。

農地転用許可申請を行う場合、通常は隣地が農地である場合、その隣地者の同意書への署名押印を求められます。

この隣地同意書がややこしいのですが、法定必須の書類ではなく、申請のために取得しなければならない義務も存在しないため、同意が取れない=不許可 とはなりません。しかし場合によっては許可取得のための一定の判断材料にはなります。また、隣地者の方も押印しないデメリットが特に存在しないため、万が一を考え押印しない方も当然ながらおられますし、何度訪問してもお会いできない方もおられます。

つまり隣地同意書については「こうすればOK」・「これはダメ」などの絶対的な正解がないため、私も毎回悩みながら対応しています。

土地というのはその存在する場所や形状等により安全性や被害可能性などを個別具体的に判断しなければならない事柄であるため仕方がないのかもしれません。いくら法定必須書類ではないとしても、行政側や農業委員会もその立場から反対理由について全く無視することはできないことも理解する必要があります。

ただし、申請者においては当該土地を所有権に基づき自由に使用する権利をもつため、隣接者の方の的を得ない、また理由のない押印拒否や過剰な要求についてまで考慮する必要はありません。

上記のような状況を総合的に勘案し、今後の自身の土地の使用目的と隣接地関係者との調和を保つため、弊所ではこの隣地同意書についてはできる限り時間をかけて対応しています。

農地の活用を検討されている方がおられましたらお気軽にご相談ください。

農地転用5 転用後の計画

こんにちは。

奈良県で開業している行政書士の武村直治です。

今までは農地手続きについてのアウトラインについてお伝えしてきましたが、今回は農地を農地以外の用途で利用する場合(4条及び5条許可申請)の申請について、少し具体的な事柄についてお伝え致します。

4条や5条許可を取得するにあたり重要なことの一つとして挙げられるのが、転用後の計画です。これについては、許可申請を行う際に具体的な事柄を記載し申請を行う必要があります。

漠然と駐車場を作る、太陽光発電を行う、資材置き場にする、、、などではなく、計画平面図や断面図などを用いて自分以外の方が理解できるレベルの具体的説明が必要です。

→盛り土や切土は行うのか、またそれはどのくらい行うのか。

→排水については流出口は確保されているか、また汚水の発生はどうか。

→進入路はどこか、またどのように進入するのか。

→工事のための資金の確保はできているか

などケースによって必要となる疎明は様々ですが、農地の周辺はやはり農地である場合も多く、それら周辺の農地に被害が及ぶようなケースも想定し審査されます。

安全性などが確認できない場合などは当然ながら不許可の可能性もありえるため、転用後の用途については慎重に吟味し、具体的に計画されることをお勧め致します。

農地についての利用や申請について検討されている場合はお気軽にご相談ください。

      農地転用4 ~農地転用の種類~

こんにちは。

奈良県で活動している行政書士の武村です。

今回は農地転用許可申請の種類についてお伝え致します。

農地転用と言っても、誰がするのか、何をするのかで申請の種類が違います。

つまり複数種類の申請があり、様式も違います。

以下にその種類について記載致します。

①農地法3条許可申請

  農地について売買等により所有権を移転し、または賃貸借その他の使用収益権を認定

  し、もしくは移転しようとする場合。

  ⇒簡潔に言うと、自身の農地を農地のままで他者に売買などを行うケースについて

   はこちらの申請を行います。

②農地法4条許可申請

  農地所有者が自ら農地以外に転用する場合。(自己転用)

  ⇒ご自身で農地を駐車場などに転用する場合はこちらの申請を行います。

③農地法5条許可申請

  農地について所有者以外が農地以外に転用する場合

  ⇒ご自身以外の方に田を売却し、その購入者が農地以外の目的でその土地を使用

  する場合はこちらの申請を行います。イメージとしては3条と4条のミックスです。

いかがでしょうか。

ややこしく感じますが、イメージをつかんでしまえば難しいものではありません。

しかし実際に農地転用の手続をしていると、関連する手続きを同時に行わなくてはならないようなケースも少なくありません。

一例として、その農地に農地法に基づく賃借権が設定されている場合は、上記申請と同時に解約の通知等の手続を行う必要があります。

農地について転用をお考えの方がおられましたらお気軽にご相談ください。

農地転用3 ~甲種農地・乙種農地~

こんにちは。

奈良県で活動している行政書士の武村です。

いよいよGWに入りますが、皆様どのようにお過ごしでしょうか。

とはいえ外出はしづらい状況ですので、私は今年はゆっくりと過ごしたいと思います。

さて、今日は甲種農地・乙種農地についてお伝えしたいと思います。

1.甲種農地

「甲種農地」とは、市街化調整区域内にある農業公共投資の対象となった8年以内の優良農地で、規模が20ha以上、高性能な農業機械による営農が可能な立地条件を備えた集団農地です。

2.乙種農地

「乙種農地」とは、市街化調整区域内の農地で、3種類に区分されています。

乙種第一種農地は、農業生産力の高い農地、土地改良事業、開拓事業等の農業に対する公共投資の対象となった農地、集団的に存在している農地。

乙種第二種農地は、街路が普遍的に配置されている農地、市町村役場・区役所等の公共施設から近距離にある地域内の農地。

乙種第三種農地は、土地区画整理事業施行地区内にある農地で都市的環境が整備されておらず、また近く整備される見込みのない区域内の農地を除くもの。

ちなみに甲種農地は原則として許可がおりませんが、下記のような状況であれば許可がおりる見込みはあります。

→農業用施設、農産物加工施設、土地収用認定施設など

→集落接続の住宅になる場合など

農地転用2 ~農用地区域~

こんにちは。

奈良県で活動している行政書士の武村直治です。

今日は農用地区域についてお伝えしたいと思います。

農地を農地以外の土地として利用したい場合、一般的に農地転用の許可申請が必要であることは広く認知されています。これは農地法による農地の制限に当たりますが、実は農地の利用を制限する法律は農地法だけではありません。

農地の利用を制限する法律の一つに「農振法」というものがあります。

これは、総合的に農業の振興を図るべき地域の整備に関し、必要な施策を計画的に推進するための措置を定めるための法律です。

つまり自身の農地だけでなく、その周辺地域も含め総合的な視点からその地域の農地に対して制限を行うための法律ですね。地域全体で農業を振興したいので特段の理由がない限り農地のままにしておいてくれということです。

この農用地区域の農地については原則許可がおりません。しかしやむを得ず農業以外の目的へ転用する必要がある場合は、「農振法」によって定められた要件を満たす場合に限り、その土地を農用地区域から外すことができます。(以下、除外という)

手続き的には、要件を満たし除外を行うことができれば、その後に農地転用許可申請を行う流れとなります。

しかしこの農用地区域の除外を行うためには5つの要件が存在し、それらを全て満たす必要があるのですが、このハードルがなかなか高いのです。もちろん個人の財産の利用を制限することを主目的とした法律ではないのですが、結果として、農地の所有者が自身の土地を自由に利用したい場合には、その目的を達成することが困難となる原因の一つとなります。以下にその5要件を簡単に記載致します。

※表現の方法は各官庁等で違いがあるかもしれませんが、意図は同じです

1.代替性

→その土地を農用地以外の用途に供することが必要であり、かつ農用地区域外に代替すべき土地がないこと

2.農業上の効率的かつ総合的な利用

→区域内のおける農用地の集団化、農作業の効率化その他土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼす恐れがないこと

3.効率的かつ安定的な農業経営への影響

→農用地区域内における農業を営むものに対する、農用地の利用集積に支障を及ぼす恐れがないこと

4.排水路等の施設機能

→農業用排水や農道や農用地等の保全または利用上必要な施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと

5.土地改良事業

→土地改良事業等を行った区域内の農地に該当する場合は、完了後8年以上経過していること

いかがでしょうか。

よく分かりにくいですね。そもそも農用地区域内において、自身が計画している土地の利用方法が上記要件を満たすのかの判断も難しいのではないか思います。

農用地区域においての土地の利用について、何かお困りのことがありましたらご相談いただければ幸いです。

農地転用1

明けましておめでとうございます。本年も宜しくお願い申し上げます。

今年は景気の良い年になりますように、と言いたいところですが昨年末からコロナウイルス感染者が急増し、再び各地で緊急事態宣言が発令される事態になっています。

ある程度予想されていたことではありますが、今回は私の事務所の近隣でもクラスターが発生するなど昨年よりも深刻な事態となっています。

まだ時間がかかるとは思いますが、少しでも早く終息することを願います。

さて、本題に入ります。

今日からしばらくは農地転用についてお伝えしようと思います。

 自身の農地の売買や賃貸借、また農地以外の用途として利用する場合は、農業委員会への届出または許可が必要となります。つまり許可が取得できない場合は、たとえ自身の農地でも自由な用途として利用できないということになります。

例えば自身の田を他者に売る、または駐車場に変える場合などがこれに該当します。

ではどんな手続を行えばよいかですが、これについては土地の場所や状況、利用目的などにより変わります。今日はその手続の判断のため、主な農地の区分についてお伝え致します。

1.農用地区域内農地

  →農振法に基づき市町村が定める農業振興地域内において指定された区域内の農地。

   原則許可はおりません。

2.甲種農地

  →集団的に存在し(おおむね10ヘクタール以上)、高性能な農業機械による営農に適

している、など、市街化調整区域内にある特に良好な営農条件備えている農地。

   原則許可はおりません。

3.第1種農地

  →高い生産能力が認められる、集団的に存在する(おおむね10ヘクタール以上)、

など良好な営農条件を揃えている農地。

原則許可はおりません。

4.第2種農地

  →市街化の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地に近接する区域そ

   の他市街地化が見込まれる区域内にある農地で、農用地区域内にある農地以外の甲

   種、第1種農地及び第3種農地のいずれの要件にも該当しない農地。

   街路が普遍的に配置されている地域内、駅や市町村役場から近距離の地域に存在

   する、など。

代替地があると認められる場合には原則として許可はおりない。

5.第3種農地

  →市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地。

→駅、市町村役場等の公共施設から至近距離(300メートル以内)にある地域内。

→土地区画整理事業の施工区域 など。

 原則として許可がおりる。

このように、農地といっても実は細かく区分されています。

他にも手続に関連する要件はあるのですが、それは又次回にお伝え致します。

宅地建物取引業についての手続き

こんにちは。

奈良県で開業している行政書士の武村です。

そろそろ夏も終わり少し涼しくなるのでしょうか。

今年は密を避けることばかり考えていたら夏が終わってしまいました。

来年はどこでも自由に遊びに出かけられるような状態になることを願います。

さて、10月の宅建士試験が近づいてきましたので、今回はそれに関連して不動産業を営む場合に必要となる、宅地建物取引の免許についてお伝えしたいと思います。

宅地建物取引を業として営もうとする者は、免許を受けることが必要です。 (中略)これは、一般的に宅地建物取引を業として行うことを、法律的に禁止し、国土交通大臣又は都道府県知事という公の機関が、特に支障がないと認めてその 禁止を解除した場合に、宅地建物取引業を適法に営むことができる制度です~

業として宅地建物取引を行う方は免許を受けましょうということですが、では「業として行う」ことの判断基準とはどのようなものなのでしょうか。

「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行 とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする

 判断基準

① 取引の対象者

広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。

② 取引の目的

利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。

③ 取引対象物件の取得経緯

転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用する ために取得した物件の取引は事業性が低い。 

④ 取引の態様

自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、 宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が 低い。

⑤ 取引の反復継続性

反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。

、、、とのことですが、簡単に言えば一般的な商売(土地の売買、仲介、賃貸、交換等を不特定多数に継続的に行い利益を得る)の場合は全て業に当たるという認識でよいと思いますので、特殊な場合を除きあまり難しく考える必要はありません。事業として宅建業を営む場合は免許を受けましょう。

ただしこの免許には5年間の有効期限があり、この点には注意が必要です。

引き続き宅建業を営む場合は、有効期限満了の90日から30日前までに更新の免許申請手続きを行うことをお忘れないようご注意ください。

この手続きを怠った場合は、有効期間満了の翌日から宅建業を営むことができなくなります。

また、免許にも区分があります。

一つの都道府県にのみ事務所を設置し宅建業を営む場合は都道府県知事免許を受けますが、二以上の都道府県の区域にわたり事務所を設置し宅建業を営む場合は国土交通大臣免許が必要となります。

そして、事務所には専任の宅建士の設置が必要となります。

この専任の宅建士には「常勤性」と「専従性」が求められます。

仕事を掛持ちされている方などは認められないということになります。

最後に、免許の通知後には下記いずれかの手続きを行う必要があります。

①営業保証金の供託を行う  

⇒主たる事務所  供託金1000万円

⇒従たる事務所  供託金 500万円

②保証協会への加入し、弁済業務保証金分担金を納付する

⇒主たる事務所  60万円

⇒従たる事務所  30万円

①の金額がかなり高額のため、その後②の金額を見るとびっくりするほど安く感じます。不思議です。

他にも欠格要件や事務所要件など細かな規定はありますが、詳細は各都道府県のホームページから手引きを確認することができますので、検討されている方はご確認ください。

          家賃支援給付金

こんにちは。武村直治行政書士事務所の武村です。

皆様いかがお過ごしでしょうか。

緊急事態宣言も解除されコロナ給付金関連の情報については終わりにしようかと考えていたのですが、個人的に気になっていた情報がありましたので最後(?)にもう1つ、家賃支援給付金についての情報をお伝えしたいと思います。

多くの事業者の方の悩みの種であったテナント等の賃借料に関して給付金を支給する制度が第2次補正予算に盛り込まれました。

■給付対象者

①中堅企業、中小企業、小規模事業者、個人事業者などであって、5~12月において以下のいずれかに該当する者いずれか1か月の売上高が前年同月比で50%以上減少

②連続する3か月の売上高が前年同月比で30%以上減少

■給付額

申請時の直近の支払家賃(月額)に基づき算出される給付額の6倍(6か月分)を支給給付金の上限等

・個人事業者

⇒上限額は50万円

⇒支払家賃37.5万円までは2/3の給付、それを超える部分は1/3

  • 法人

⇒上限額は100万円

⇒支払家賃75万円までは2/3の給付、それを超える部分は1/3

■補足

  内容については今後の審議で変更されることがあります。申請の開始は早くても6月

  の下旬、給付は7月以降と思われます。

また情報が更新された際にはこちらでお伝えできればと思います。

風営法11 逮捕について


こんにちは。

奈良県を中心に活動している武村直治行政書士事務所の武村です。
たまにはブログ中に事務所名の宣伝もしようと思い記載してみました。

風営法に違反している場合、当然ながら逮捕のリスクを負います。
恐怖心を煽るようであまり書きたくなかったのですが、今日はこの逮捕につ
いて少しお伝えしたいと思います。

今年に入ってから元プロのスポーツ選手が風営法違反容疑で逮捕されました。
私もニュースで知っただけですので容疑の詳細を記すことは差し控えますが、
記事によると他人名義でのラウンジ営業のようです。

地域によっての違いはあれどラウンジの無許可営業についての認識は高まって
いると感じますが、やはりまだまだ無許可で営業を行っている方も周りに多い
ためか風営法に違反していることのリスクを正確に認識していない方が多い印象
です。

恐怖を煽るつもりは全くありませんが、無許可で風俗営業を営んだ場合は2年
以下の懲役もしくは200万円以下の罰金またはその併科です。
条文だけ読んでもピンとこない方も多いと思いますが該当し逮捕される方が
多数いることも事実ですし、その場合は当然ながら「今から逮捕に行きます」な
んて警察署も教えてくれません。。

ある営業所の方が風営法違反で逮捕された場合、その周辺で営業をされている方
が許可を取得しようと行動を起こされるケースが多いと聞きますが、許可申請は
図面やルールなど手続きが凡雑なため時間を要します。
また許可を取得するには申請書の受理から2か月ほどかかりますし、当然その間
は接待営業はできません。

ちなみにその地域の「1件目」としていきなり逮捕される可能性も十分にありえます。

許可取得を行政書士に依頼するとなれば費用はかかりますが、その後は負い目を
感じることなく営業することができます。

昨今の情勢を鑑みるに、もし風俗営業の許可が必要であると感じられた方は速や
かに取得のための行動を起こすことをお勧め致します。

←前の記事

風営法10 見通しを妨げる設備

こんにちは。
奈良県を中心に活動している行政書士の武村です。

 

今日は風営法の許可取得において判断に迷うことの多い
「見通しを妨げる設備」についてお伝え致します。

風営法上、客室内には1メートル以上のものを設置することはできません。
例えばイス、ソファ、カウンター、パーテーションなどです。
これは風営法で禁止されている「見通しを妨げる設備」に該当するためですが、
では高さが1メートルを超えると直ちに「見通しを妨げる設備」に該当し、その
場合は許可は取得できないのでしょうか?

例えば、お店のオーナーに拘りがあり設置したい1メートル以上の設備があった
として、それが一見して「見通しを妨げる設備」とは感じられない場合、どうい
う対処をすればよいのでしょうか。
それとも一律に撤去しなければいけないのでしょうか。

もちろん申請書の要件を満たすためやむを得ず撤去していただくこともあるので
すが、可能な限りオーナーの気持ちを汲むのも我々の仕事です。
弊所ではご依頼があった場合必ず現地を確認し、その辺りの「微妙な」判断にも
対応致します。

判断に迷われた場合は一度ご連絡をいただけると幸いです。

 

←前の記事