農地転用~承諾をもらえなかったら?~

奈良県王寺町(大阪梅田からJR大和路線で35分)で開業しています。

特定行政書士&申請取次行政書士&AFPの若林かずみです。

 

前回のコラムでは、農地転用の申請のために、色々な方から承諾をもらう必要があることを説明させていただきました。

 

じゃあ、もし、承諾もらえなかったらどうするの??

 

そういう疑問が沸いてくるかと思います。

 

大丈夫です!

 

これは、あくまでも「説明義務」を果たすということが大切なので、承諾をもらえなかったら転用申請できないというわけではありません。

 

例えば、太陽光パネルを設置する場所の隣地の農地の所有者様に承諾をいただこうと説明するも…「うちは太陽光パネルしませんから!」と断られる。

「いえいえ、違うんです。あなたの土地に太陽光パネルを設置する話ではなく、あなたの農地の隣の土地に太陽光パネルを設置する話なんです…」ということを伝えても、話が一向に噛み合わない…。

そんなこともあります。

特に高齢の方だと、上手く話が伝わらないことがあったり、

そもそも、他人の話をちゃんと聞こうとせず、「騙されるのでは?」と疑心暗鬼になっていたり、

押印をするということに妙に神経質になる方もいらっしゃいます。

特に、自治会長は、「自分一人の押印で、もし、後々トラブルになったら…(自分の責任になってしまう…)」と感じて、なかなか押印していただけないこともあります。

 

そういう場合は、いかに、こちらがちゃんと説明しようと努力したのか、納得してもらえなかった状況を農業委員会事務局に口頭で説明することで足りる場合もありますし、その旨を申請書に記載したり、事情を文書にすることが求められる場合もありますが、

 

結論的に、承諾がもらえなかったからと言って、申請ができないというわけではありません。

 

自治会長さんや農業委員さんなどが行方不明ということは考えられませんが、隣地の所有者については、所在不明ということもあります。

なので、承諾をもらうということは絶対的な要件ではないということです。

 

とはいえ、農地を転用するにあたっては、周辺農地の所有者、それ以外にも地元の方々にしっかりと事情を説明し、了承をいただいておくことが望ましいです。

 

そして、いつも思うのが、

事情説明は、早め早めに…。

 

私は代理人として、隣地農地の所有者、周辺宅地の居住者、自治会長、農業委員など、色々な方に事情説明に回ります。その際に、快くお話を聴いていただいていたとしても、そもそも、当事者から先にお話をされていないことも多く、そういう場合は、後からトラブルになる場合があります。

 

「そんな話、聴いてない。いきなり、どういうことや??」

となる場合があるんです。

 

ダチョウ俱楽部じゃないけれど

「聴いてないよ~」

結局、これが、一番もめる元ではないかなと感じています。

 

なので、とにかく、早め早めに事情は説明しておく。

これが一番です。

 

特定行政書士、申請取次行政書士(immigration lawyer)

AFP、法務博士、コスモス成年後見サポートセンター会員、

若林かずみ(wakabayashi kazumi)

和(yawaragi)行政書士事務所

http://kazumi-wakabayashi-nara.com/

tel; <a href=”tel:0745277711″>0745-27-7711</a>

fax:0745-32-7869

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農地転用~多くの皆様のご協力あっての申請なのです~

奈良県王寺町(大阪梅田からJR大和路線で35分)で開業しています。

特定行政書士&申請取次行政書士&AFPの若林かずみです。

 

見知らぬ人と会うのは好きですか?

見知らぬ土地に行くのは好きですか?

 

ええ、そんなあなた、農地転用手続きの申請代行をするの、向いてますよ。(^^♪

 

私、昨日、今日と、奈良県の山間部に農地転用手続きのために、色々な人と会って来ました。

 

昨日の朝は、地区の農地利用最適化推進委員の方と現地近くで待ち合わせ。

推進委員の方は、携帯電話無し!

てなわけで、私が現地にたどり着けないと最悪の展開に…。

私の車の古―――いカーナビで現地まで行こうとしたのですが、

予想通り迷いそうな展開に…((+_+))

や・やばい!!!

で、携帯電話のグーグルのナビを使って、なんとか現場にたどり着きました。

山間部に入っていくと、ババーーンと農地が広がってきました。

おおっ!!

今回は、ここで正解。

無事に待ち合わせ場所に早めに到着しました。(^^♪

 

というわけで、私一人で現地を確認。

ふらふら歩いていると、住民の方に遭遇。

お話してみると、売主A様

「また、後ほど~」とお伝えし、待ち合わせ場所へ。

そして、別件の農地転用でもお世話になった農地利用最適化推進委員の方と合流。

その委員さんがとても親切な方で、今回も、地元の色々な方を紹介していただきました。

 

まず、自治会長様のところへ。

自治会長様は不在でしたが、ひとまず、奥様がいらしたので、奥様とご挨拶。

推進委員さんは奥様もよくご存じで会話が弾みます。

この時は、ひとまず、資料だけ奥様にお渡ししました。

 

次の方に訪問する途中、隣地地権者のB様の家が近くだったので、

B様のことを推進委員さんに言うと、

「ここには住んでないで」とのこと。。。

ヤバい…。同意書に押印が要るねんけど…。

 

次に、前農業委員で農家組合長様。

申請には関係ないのですが、推進委員さんが

「この人には会っておいた方がいいよ~」

とのことで、ご訪問。

朝早くから、本当に申し訳ない突撃ご訪問。

にもかかわらず、コーヒーまで出していただき恐縮至極。。。

組合長様、奥様、そしてご近所のお姉さん、玄関を入ったところで団らんタイム。

子供の声が聞こえない悲しい過疎の村の現状を伺いました。

そんなときに、連絡が取れていない隣地地権者B様のお話をしたら、携帯電話の電話番号をご存じで、教えていただきました。隣地地権者と言っても、この地域に必ずしも居住しているわけではありません。B様は遠方に居住されているので、その農地の耕作を組合長さんに依頼されていたんですよね。

組合長さんを訪問していなかったら、隣地地権者のうち、B様に連絡が取れないところでした。。。組合長さんに会わせてくれた推進委員さんにも感謝なのです。

そして、庭先に出て、最後の最後まで見送ってくれた組合長さん、ありがとうございます!!

 

そして、次は、自治会の班長さん宅を推進委員さんに案内していただき訪問。

残念ながら不在でした。

 

一旦、推進委員さんとはお別れ。

 

その後は、早朝に会った売主A様宅へ。

広がる大平原の中にあるような庭のベンチでお話。

農地を売却するに至ったお話を伺いました。

その後も色々とあったとのこと。

ですが、書類への押印も快くしていただきました。

この時も、庭先に出て、最後の最後までご主人が見送って下さいました。

なんか、感激なのです。

 

近所の売主C様宅や隣地地権者Ⅾ様宅へ行くも不在。

やむを得ず、その日は、一旦、帰宅。

 

そして、夜…。

さすがに、夜には帰ってるでしょうよ…。

というわけで、ホントーーーーーに真っ暗の山間部へ再び。

C様もⅮ様も在宅されており、無事に事情説明をし、押印をいただきました。

Ⅾ様は、「夜しか、いてないからなあ。あんたも大変やな…」

仕事ですし、私は楽しくやってます(^^♪

 

でーーーーー、この地域は推進委員さんの押印も必要なので、

売主A様とC様の押印をいただいた書類を真っ暗闇の中、推進委員さん宅へ持参。

すでに20時前。

とはいえ、お渡しできたので、少しほっとしたのです。

 

この地域は推進委員さんには押印だけでなく意見も書いていただかないといけないため、

さすがに、「今すぐやって下さい!」とは言えず、

そして、「それは、勘弁してな~」ということでしたので、

翌日(今日)に再度訪問を約束して、その日(昨日)は終了。

 

今朝、別件の打ち合わせを終了した後に、現地へゴー!!

推進委員さんのお宅を訪問。

山間部で本当に風光明媚なのです。

だから、仕事なのか、ハイキングなのか…。

推進委員さんから書類を受け取り。

「あんたも、ホンマに大変やな~」

と言っていただき、

いえいえ、仕事ですから~(*’▽’)

 

また、会えたらいいな!(^^♪

 

続いて、昨日、不在だった組長さんのところに訪問。

ご夫妻がいらしたので、ご説明。

 

そして、自治会長様宅にもご訪問。

今日は、自治会長様がご在宅。

色々とお話して下さいました。

 

その後、近くの役所で謄本などを取得し、

別のところに住んでいらっしゃると分かった隣地地権者B様に電話。

今日中に会っていただけるとのこと。

比較的、私の事務所から近いところにお住まいだったので、

すぐに訪問。

隣地地権者B様から、現地周辺についての、これまでの経緯などについて伺うことができました。後継者のない山間部の農業問題…、深刻です。。。

 

そこで、気づいた!!!!!!

あっ!!!!!

売主様お二人に押印していただく書類を一つだけ忘れてた…。

いまだかつてない痛恨のミス!”(-“”-)”

 

再度、現地に車で走り、闇夜の中をご訪問。

厳しい方でもあったので、ドキドキしましたが、

本当に快く迎えていただき、

最後の最後まで見送っていただきました。

 

こんな人とのふれあいのある農地転用の手続き代行。

ある意味、特殊やな~とか思いますし、

見方によれば、面倒な代行作業なのですが、

私はとっても大好きで、

この仕事にご縁をいただけたことに感謝しています。

 

農地法関連の手続きについて、何かございましたら、お気軽に当事務所にお問い合わせください。

 

特定行政書士、申請取次行政書士(immigration lawyer)

AFP、法務博士、コスモス成年後見サポートセンター会員、

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農地転用手続~農用地区域内の農地かどうかの確認は必須

奈良県王寺町(大阪梅田からJR大和路線で35分)で開業しています。

特定行政書士&申請取次行政書士の若林かずみです。

 

まず、「農地転用手続」とは。

 

農地転用手続とは、農地を違う用途に転用する際の手続きです。

具体的には、登記の地目が「田」や「畑」などの農地の場合、その土地を宅地や駐車場など、農地以外の目的で使用したい時に必要な農地法上の手続きが農地転用手続です。

 

この農地転用手続きには、権利移転を伴わない転用(農地法4条)と

権利移転を伴う転用があります(農地法5条)。

また、農地転用も、許可が必要な場合と、届出だけで良い場合とがあります。

 

ひとまず、本日は、私達が仕事でよく受任するケースの

「市街化調整区域での太陽光発電設置を目的とした5条申請許可」

を前提としますね。

 

5条申請許可は、上記にある「権利移転を伴う転用許可」

つまり、Aさんが所有している農地をBさんに権利移転し、そのBさんがその土地上で太陽光発電施設を設置・利用する。そして、この場所が「市街化調整区域」という地域だったという場合(※市街化調整区域とは、簡単に言うと、市街化を抑制すべき区域。開発行為や都市施設の整備などは原則しない区域です)を想定します。

 

市街化を抑制すべき区域ですので、やはり農地は農地として置いておきたい…。

というわけで、市街化調整区域で農地転用する場合には、基本的に農地法5条許可申請となります(届出では足りないということです)。

 

5条許可申請をするための、申請書や添付書類などは、提出先の市町村の農業委員会のホームページに大体データでアップされています。アップされていないところは、農業委員会に直接連絡して雛形をいただくということになります。

 

さて、このような案件を受任した時に、私達が最初にすること。

それは、転用しようとしている農地が「農用地区域内の農地」かどうか。

これを提出先の農業委員会に確認します。

なぜなら、農用地区域内の農地は、原則として農地以外への転用が禁止だからです。

ただし、農用地区域内の農地に該当した場合であっても、「農用地区域から当該農地の除外が必要」と認められる場合には、農用地利用計画の変更をした上で、農地転用することができます。これを「農振除外」と言ったりします。

 

先日、私もいつものように、上記の例のような案件を受任したため、農業委員会に農用地かどうかの確認をしたところ、ある農地が農用地に該当していました。

それも、その地域では、太陽光発電施設設置目的の場合には、農振除外しないことが県の通達で決まっているとのこと…。

ということは、農地転用できないので、その場所では太陽光発電施設を設置できないということになります。

ただ、許可申請に必要な書類である「経済産業省の認可通知」もすでに下りていたので、私が間違っていないのだろうか???と物凄い不安に襲われました。

というのも、転用できないということは、何千万もする事業を止めることになるからです。

えっ?ホンマ?大丈夫???

農業委員会事務局の担当者に、すでに経済産業省の認可通知も下りていることを伝え、転用できない場所なのに、経産省は認可を下ろすんですか??と伺うと、

「転用可能な土地がどうか関係なく、経産省の認可は下りますからね~」とサラリ。

その後、該当する農地の地番を何度も確認し、農用地かどうか、農振除外が本当にできないのか、ヒツコク確認した上で、依頼者に「転用不可の農地」であることを伝えました。

 

こんなこともありますので、事業をするかどうかを検討する時点で、農地法に詳しい行政書士にご相談いただく方が安全かと思います。農地法に関するご相談を承っておりますので、お気軽にご相談下さい。

 

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遊休農地の活用方法

奈良県王寺町(大阪梅田からJR大和路線で35分)で開業しています。

特定行政書士&申請取次行政書士の若林かずみです。

 

さて、平成30年10月10日に、奈良県の田原本町と奈良県行政書士会の間で、遊休農地等対策に関する協定が締結されました。これは、関西では初めて、全国では2例目になります。

この協定では、田原本町の農地が遊休農地になることを防止すべく、その対策と啓発活動を奈良県行政書士会とが協働して推進することを目的としています。

 

この協定では、主に遊休農地発生の「防止」に力点が置かれていますが、今回のコラムでは、遊休農地が発生した場合、その活用方法について説明したいと思います。

 

1)遊休農地とは?

 

まず、そもそも「遊休農地」とは、どのようなものを指すのでしょうか。

遊休農地には、次のように2種類あります。

 

1号遊休農地(農地法第32条第1項第1号の農地)    

現に耕作されておらず、かつ、引き続き耕作されないと見込まれる農地

2号遊休農地(農地法第32条第1項第2号の農地)
利用の程度が周辺の地域の農地に比べ著しく劣っている農地

 

遊休農地と似た概念として「耕作放棄地」があります。「遊休農地」と「耕作放棄地」の違いについては、私個人のブログ記事をご参照下さい。(奈良発!女性行政書士若林かずみのブログ~日々是好日http://yawaragi-office.com/archives/351

 

2)農地を農地のまま活用する方法

 

ⅰ)他の農家に売却する

 

他の農家に当該農地を売却し、譲り受けた農家が当該農地で耕作を行うことになります。

この場合であっても、農業委員会の許可が必要となります。

 

ⅱ)他の農家に貸す方法

 

他の農家に当該農地を貸し、借り受けた農家が当該農地で耕作を行うことになります。

この場合、当該農地を貸しだすのに賃料が発生する場合でも(賃貸借契約)、賃料が発生しない場合であっても(使用貸借契約)、農業委員会の許可が必要となります。

また、これらの契約を解除する場合にも、農業委員会の許可が必要となります。

 

ⅲ)市民農園として活用する方法

 

市民農園として貸し出し、借り受けた市民が当該農地で耕作を行うことになります。

市民農園の形態には次のような3つの形態があります。

➀市民農園整備促進法による形態

➁特定農地貸付法による形態

➂農園利用方式による形態

 

例えば、奈良県生駒市では、現在3ケ所で市民農園が設置されています。

(生駒市HPhttp://www.city.ikoma.lg.jp/0000001697.html

 

市民農園として活用する場合には、農業指導を依頼されることもあります。

 

ⅳ)農地集積バンクを利用する方法

 

農地の譲受先や借り手が見つからない場合には、農地集積バンク(農地中間管理機構)を利用する方法があります。

 

これは、小規模で点在している農地をまとめることによって経営規模を拡大したい農家に提供する目的で整備された制度です。

 

農地集積バンク(農地中間管理機構)は都道府県単位に設置されています。例えば、奈良県では、「公益財団法人 なら担い手・農地サポートセンター」が県知事から指定を受けた公的機関として設置されています。(http://www.nara-ninanou.sakura.ne.jp/

 

特に貸借では、農地法による当事者間の直接契約に比べて、市町村が介在する点と期間満了で農地が返還される(法定更新がない)点で優れています。

借り手が必ず見つかるというわけではありませんが、借り手が見つかれば、政府からの協力金名目で、農地の広さに応じた金額が交付されますので、遊休農地として放置していることを考えれば、収入になります。

 

3)農地を転用(農地以外の目的で使用すること)し、農地以外で活用する方法

 

農地が転用できる農地区分にあるのであれば、活用方法を決めて、農業委員会へ農地転用の申請をすることになります。

 

4)農地の転用を前提として売却・賃貸して活用する方法

 

農地が転用できる農地区分にあるのであれば、活用方法を決めた上で、当該農地を売却、賃貸することができますが、この場合にも、農業委員会へ農地転用の申請をすることになります。

 

このように、農地の転用については、そもそも農地が転用できる農地区分であるかどうかによって異なってきます。これについては、また、別の機会に説明いたします。

 

 

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